전월세전환율 계산법, 법정상한 5%면 1억당 월세 얼마?
전월세전환율 계산법 법정상한, 궁금해하는 분들이 많아 확인된 내용만 정리했습니다.
목차
아래 목차 순서대로 전월세전환율 계산법 법정상한 핵심을 정리합니다.
전세 만기 앞두고 집주인한테 ‘보증금 일부를 월세로 돌리자’는 말, 들어보신 분 계시죠.
저도 그 말을 처음 들었을 때 얼마가 적당한 금액인지 전혀 감이 안 왔거든요.
그래서 이번 글은 전월세전환율 계산법과 법정상한을 2026년 8월 27일 기준으로 초보 눈높이에서 푸는 글입니다.
이 용어가 지금 다시 뉴스에 나오는 이유는 한국은행이 8월 27일 기준금리를 연 3.00%로 올렸기 때문입니다(한국은행 8월 27일 발표 기준). 기준금리 인상은 대출 이자만 건드리는 게 아니라 전세를 월세로 돌릴 때 쓰는 법정 상한까지 같이 밀어 올리거든요.
여기에 서울 연립·다세대 원룸 평균 월세가 7월 69만원으로 한 달 전 64만원보다 올랐다는 통계도 나왔죠(비즈니스포스트 9월 1일 기사, 7월 기준). 월세 부담이 커지는 시기라 이 비율 하나는 알고 계셔야 해요.
📌 한눈에
· 뜻과 법정상한: 보증금을 월세로 바꾸는 비율, 상한은 기준금리+2%p
· 계산법: 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12
· 적용 범위: 갱신·전환 계약만, 신규 계약은 제외
· 헷갈리는 지점: 임대료 5% 증액 상한과 다른 숫자
· 자주 묻는 질문: 계산기·월세→전세·신규 계약
· 누가 챙겨야 하나: 갱신 앞둔 세입자와 집주인
1. 전월세전환율 계산법의 출발점, 법정상한은 기준금리에 2%p를 더한 값
전월세전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 보증금 얼마를 1년 월세 얼마로 치는지 정하는 비율이에요. 주택임대차보호법 제7조의2가 이 비율의 상한을 정해 두고 있습니다(국가법령정보센터 법령 기준).
상한 공식은 두 개 중 낮은 값이에요.
1. 한국은행 기준금리 + 2%포인트 (시행령 제9조)
2. 연 10%
기준금리가 3.00%인 지금은 1번이 5.00%로 더 낮으니 법정상한은 연 5.00%가 됩니다. 8월 26일까지는 기준금리 2.75% 시절이라 4.75%였죠.
2. 계산법은 세 줄, 1억을 월세로 돌리면 얼마가 되나
전월세전환율 계산법은 세 줄이면 끝나고, 법정상한 숫자만 알면 됩니다.
월세 = 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12
전세 3억을 보증금 2억 + 월세로 바꾸면 ‘돌리는 보증금’은 1억입니다. 여기에 5.00%를 곱하고 12로 나누면 한 달 월세 상한이 나오죠.
| 돌리는 보증금 | 상한 4.75% (8월 26일까지) | 상한 5.00% (8월 27일부터) |
|---|---|---|
| 1억원 | 39만5,833원 | 41만6,667원 |
| 2억원 | 79만1,667원 | 83만3,333원 |
| 3억원 | 118만7,500원 | 125만원 |
집주인이 부른 월세가 표의 오른쪽 값보다 크면 법정상한을 넘긴 계약입니다. 이 값 안이면 법 테두리 안이고, 그보다 낮추는 건 협상의 영역이에요.
기준금리 0.25%p 인상으로 1억을 월세로 돌리는 세입자는 한 달 2만833원, 1년 25만원을 더 내는 셈입니다.
반대로 월세를 전세로 환산할 때는 월세 × 12 ÷ 전환율로 거꾸로 계산합니다. 다만 이 방향은 법이 상한을 정해 두지 않아 참고용 계산이라는 점은 뒤에서 다시 짚을게요.
3. 적용 범위 3가지, 세입자가 바뀌는 신규 계약은 빠집니다
법정상한이 적용되는 경우와 아닌 경우는 주택임대차보호법 제7조의2 기준으로 이렇게 갈려요.
1. 계약 갱신 때 전세 일부를 월세로 돌리는 경우 — 적용됩니다. 이때 세입자 동의 없이 집주인이 일방적으로 바꿀 수는 없다는 게 국토교통부·법무부 해설집 설명이에요.
2. 계약 기간 중 합의로 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우 — 역시 적용됩니다.
3. 세입자가 바뀌는 신규 계약 — 적용되지 않습니다. 이때 월세는 순전히 시장에서 정해지죠.
그래서 신규 계약 월세를 볼 때는 한국부동산원이 매달 발표하는 시장 전월세전환율을 참고하는데, 이 숫자는 법정상한 5.00%와 다른 통계입니다. 둘을 같은 것으로 알고 계산하면 월세 전환 한도를 잘못 잡게 되니 구분해 두셔야 해요.
4. 5%가 둘이라 헷갈립니다, 증액 상한 5%와 전환율 5.00%는 다른 조항
저는 처음에 뉴스에서 ‘5%’라고 하면 전부 같은 얘긴 줄 알았어요. 임대료 증액 상한 5%는 제7조, 전환율 상한은 제7조의2로 조항 자체가 다르더라고요. 하나는 기존 임대료에서 얼마나 올릴 수 있는지, 하나는 보증금을 월세로 바꾸는 비율입니다.
여기서 제일 무거운 조건은 상한을 넘긴 월세는 초과분이 무효라는 점입니다.
세입자는 초과 지급한 차임의 반환을 청구할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조의2 기준이에요.
주의할 점을 셋만 더 적어 둡니다.
1. 갱신 때 월세로 돌리면 전환율 상한과 증액 상한 5%를 둘 다 만족해야 합니다. 한쪽만 맞추면 안 되죠.
2. 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 바뀝니다. 다음 금융통화위원회 뒤에는 그날 기준금리로 다시 계산하세요.
3. 계약서 특약란에 전환일과 적용 전환율을 적어 두면 나중 분쟁을 막습니다.
5. 자주 묻는 질문 3가지, 계산기부터 신규 계약 6%까지
Q. 전월세전환율 계산기는 어디서 쓰나요?
렌트홈(임대등록시스템)에 전월세 전환 계산기가 있어요. 보증금과 월세를 넣으면 법정상한 기준으로 환산해 줍니다.
Q. 월세를 전세로 바꿀 때도 상한이 있나요?
없습니다. 제7조의2는 보증금을 월세로 바꾸는 방향만 정해 두었거든요. 반대 방향은 집주인과 합의로 정하는 영역이라 계산기 값은 참고만 하시면 됩니다.
Q. 신규 계약인데 집주인이 6%로 계산해서 월세를 불렀어요
신규 계약에는 법정상한이 적용되지 않아 위법은 아닙니다. 다만 한국부동산원 시장 전환율과 비교해 협상 근거로 삼을 수는 있죠.
6. 그래서 누가 챙겨야 하나, 갱신 앞둔 세입자와 집주인 둘 다
올해 안에 계약 갱신을 앞두고 있고 집주인이 월세 전환 얘기를 꺼냈다면 이 글의 계산법을 꼭 챙기셔야 합니다. 세입자가 바뀌는 신규 계약이라면 법정상한은 참고 자료일 뿐이고, 시장 전환율을 보는 게 맞아요. 집주인도 상한을 넘겨 받으면 나중에 돌려줘야 하니 남의 얘기가 아니죠.
✅ 체크리스트
· [ ] 내 계약이 갱신·전환인지 신규인지 먼저 확인
· [ ] 법정상한 공식으로 월세 상한을 계산해 두기
· [ ] 렌트홈 계산기 결과와 집주인이 부른 금액 비교
· [ ] 특약란에 전환일·적용 전환율 기록
전월세전환율 계산법도 법정상한도 결국 기준금리에 2%p를 더한 숫자 하나로 정해진다는 걸 이번에 알았어요. 계약서의 보증금 칸과 월세 칸을 나란히 놓고 계산해 보시길 권합니다. 이 글은 투자나 법률 상담을 대신하는 글이 아니에요. 최종 판단은 본인 계약 상황에 맞춰 하셔야 합니다.
도움이 되셨다면 공감·이웃추가 부탁드려요.
※ 이 글은 정보 제공 목적이며 투자 판단의 책임은 본인에게 있습니다.
전월세전환율 계산법 법정상한 내용은 새로 확인되는 대로 이 글에 업데이트합니다. 전월세전환율 계산법 법정상한 관련해 궁금한 점은 댓글로 남겨 주세요.
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