종부세 기본공제 14억 뜻, 집 한 채 실거주면 안 내나요?
지난 1일 세제개편안 뉴스에 ‘종부세 기본공제 14억’ 이라는 말이 계속 나왔죠. 저는 이게 집값 14억 넘으면 내는 세금인 줄 알았거든요. 2026년 9월 3일 기준으로 다시 찾아봤습니다.
목차
아래 목차 순서대로 종부세 기본공제 핵심을 정리합니다.
기본공제는 종부세(종합부동산세, 가진 주택의 공시가격이 일정 금액을 넘으면 매년 내는 세금)를 계산할 때 공시가격에서 먼저 빼 주는 금액입니다. 이 금액 아래면 종부세는 0원이죠.
그런데 이 공제가 직접 사느냐 아니냐에 따라 달라진다는 거, 알고 계셨나요?
종부세 기본공제, 실거주 14억·비거주 12억
1. 실거주 1세대 1주택 — 기본공제가 현행 12억 원에서 14억 원으로 올라갑니다. 재정경제부가 9월 1일 국무회의에서 확정해 국회에 낸 정부안 기준이에요.
2. 비거주 1주택 — 8월 3일 발표안에서는 9억 원으로 낮출 예정이었대요. 그런데 9월 1일 확정안에서는 현행 12억 원을 그대로 두는 걸로 조정됐습니다. 서울경제 9월 2일 기사 기준이죠.
3. 부부 공동명의 — 실거주 1주택이면 1인당 9억 원, 비거주면 1인당 6억 원씩 공제된다고 해요. 같은 기사 기준입니다.
4. 세부담 상한 — 종부세가 전년 세액의 150%를 넘지 못하게 막는 장치예요. 8월 발표안에서 200%로 올릴 계획이었지만 확정안에서는 현행 150%를 유지하기로 했습니다.
종부세 기본공제 기준으로 보면, 직접 살고 있는 집 한 채는 공시가격 14억 원까지, 살지 않는 집 한 채는 12억 원까지 종부세가 없는 겁니다.
종부세는 시가가 아니라 공시가격으로 봅니다
저처럼 오해하기 쉬운 게 이 부분이에요. 공시가격은 국토교통부가 매년 정해 발표하는 가격이라 실제 거래가와 다르죠. 세제개편안 상세본이 공시가격 14억 원을 시가 약 20억 원 수준으로 설명하는 것도 그래서예요. 시세 14억 아파트라도 공시가격이 그 아래면 대상이 아닙니다.
우리 집에 대입해 보면, 공시가격 13억이면 0원
실거주 집 한 채 공시가격이 13억 원이라고 해 봅시다. 지금은 공제 12억 원을 빼고 남는 1억 원을 기준으로 세금이 계산되지만, 개정안대로면 14억 원을 빼니 남는 게 없어 종부세 0원입니다. 실제 세액은 여기에 공정시장가액비율과 세율이 더 붙어 결정됩니다.
같은 집인데 살고 있지 않다면 공제가 12억 원이라 1억 원은 그대로 과세 대상으로 남죠. 우리 집이 어느 쪽인지가 먼저입니다.
여기서 제일 무거운 건 아직 확정이 아니라는 점입니다. 정부안은 9월 3일까지 국회에 제출돼 정기국회 심사를 받고, 통과되면 2027년 1월 1일부터 적용됩니다. 올해 12월에 내는 종부세는 지금 기준 그대로예요.
실거주 집 한 채 공시가격이 12억~14억 원 사이라면 이 개정안이 국회를 통과하는지 챙겨 볼 만합니다. 공시가격이 12억 원 아래거나 집이 없다면 지금도 내년에도 종부세와는 상관없어요.
부동산공시가격알리미에서 우리 집 공시가격부터 조회해 보세요. 그 숫자가 12억 원을 넘는지가 출발점입니다.
종부세 기본공제 내용은 새로 확인되는 대로 이 글에 업데이트합니다. 종부세 기본공제 관련해 궁금한 점은 댓글로 남겨 주세요.
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참고 자료
- 재정경제부 — 2026년 세제개편안 정부안 확정 (2026-09-01)
- 대한민국 정책브리핑 — 2026년 세제개편안 정부안 확정 (2026-09-01)
- 서울경제 — 종부세 개편 한 달 만에 후퇴…비거주 공제 12억 유지 (2026-09-02)
- 폴리뉴스 — [8·3 부동산 세제개편안] 실거주 중심 재편…40억 이상 ‘초고가·비거주’ 주택 종부세 대폭 강화, ‘양도세 중과 2년 한시유예’ (2026-08-03)
- 인더뉴스 — 종부세 개편안 완화…비거주 1주택 공제 12억원 유지 (2026-09-02)
- 뉴스1 — [8·3 세제개편 한 달]③ 매도냐, 증여냐…강남 집주인 복잡한 ‘셈법’ (2026-09-01)
