전세권설정 비용, 확정일자 600원과 뭐가 다른가
전세 계약서에 도장 찍기 전에 한 번쯤 검색해 보게 되죠.
확정일자만 받으면 된다는 말도 있고, 전세권설정 비용까지 들여서 등기해야 보증금을 지킨다는 말도 나오니까요.
목차
아래 목차 순서대로 전세권설정 비용 핵심을 정리합니다.
그래서 전세권설정 비용이 얼마나 드는지 2026년 9월 기준으로 봅니다. 수수료 600원으로 끝나는 확정일자와 어디서 갈리는지, 이 두 가지만 짚어 볼게요.
전세 사기가 이어지면서 보증금을 등기부에 직접 올려 두려는 임차인이 늘었다는 보도가 나왔습니다. 다만 전세권설정은 확정일자와 달리 세금이 붙는 절차입니다.
금액을 모르고 신청했다가 고지서를 보고 놀라는 일이 생기는 이유입니다.
📌 한눈에
· 전세권설정 비용 구성: 등록면허세 + 지방교육세 + 등기신청수수료 + 법무사 보수
· 보증금별 금액: 보증금에 비례해서 늘어납니다
· 확정일자와 차이: 경매 신청과 우선변제 기준
· 신청 전 확인: 집주인 동의, 등기부 선순위
· 자주 묻는 질문: 말소 비용, 소액 보증금, 셀프 신청
1. 전세권설정 비용, 등록면허세 0.2%가 기본입니다
전세권설정 비용(임차인의 전세권을 등기부에 올리는 데 드는 돈)은 세금부터 먼저 붙습니다. 지방세법 제28조 기준으로 등록면허세가 전세금액의 1000분의 2, 그러니까 0.2%예요.
여기에 지방교육세가 등록면허세액의 20%로 따라오고, 등기신청수수료도 방문과 인터넷 신청 금액이 다릅니다. 방문 기준 금액은 아래 표에서 확인할 수 있고, 인터넷 신청은 1만3,000원이에요.
법무사에게 맡기면 보수가 따로 드는데, 이건 사무소마다 달라 정해진 금액이 없습니다.
저는 처음에 등기 한 번 올리는 일이라 수수료 몇 만원이면 끝나는 줄 알았거든요. 전세권설정 비용의 대부분은 수수료가 아니라 보증금에 비례해 붙는 세금입니다.
2. 전세권설정 비용, 보증금 2억이면 49만5,000원
전세권설정 비용은 보증금이 커지는 만큼 같은 비율로 커집니다. 방문 신청 기준으로 계산하면 이렇게 나와요.
| 보증금 | 등록면허세 | 지방교육세 | 등기신청수수료 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 20만원 | 4만원 | 1만5,000원 | 25만5,000원 |
| 2억원 | 40만원 | 8만원 | 1만5,000원 | 49만5,000원 |
| 3억원 | 60만원 | 12만원 | 1만5,000원 | 73만5,000원 |
| 5억원 | 100만원 | 20만원 | 1만5,000원 | 121만5,000원 |
보증금이 1억 늘 때마다 24만원씩 더 붙는 구조입니다. 법무사 보수는 여기에 얹히는 금액이고요.
셀프로 할지 맡길지는 이 세금 부담을 먼저 보고 정하는 게 순서예요.
3. 확정일자 600원과 갈리는 두 가지
전세권설정 비용과 비교하면 확정일자 수수료는 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 기준 600원입니다. 금액만 놓고 보면 비교가 안 되죠. 그럼 수십만원을 더 내고 무엇을 얻는 걸까요.
1. 경매를 바로 신청할 수 있습니다.
확정일자만 있는 임차인은 보증금을 못 받으면 소송을 걸어 판결부터 받아야 강제집행에 들어갈 수 있습니다. 전세권설정 등기가 있으면 그 단계 없이 직접 경매를 신청할 수 있어요.
2. 우선변제 기준은 오히려 좁습니다.
확정일자는 건물과 토지 가액을 합쳐 따지는데, 전세권설정은 건물 가액만 기준이 됩니다. 땅값 비중이 큰 집일수록 이 차이가 커집니다.
전세권설정은 보증금을 키워 주는 절차가 아니라, 못 받았을 때 소송 한 단계를 줄여 주는 절차입니다.
그래서 판단 기준은 보증금 액수보다 ‘이 집에서 돈이 묶일 가능성이 얼마나 되나’가 됩니다.
그렇다면 돈만 내면 누구나 할 수 있느냐, 그건 또 아닙니다.
4. 신청 전에 확인할 2가지, 집주인 동의와 선순위
전세권설정 등기는 소유자, 그러니까 집주인이 동의해야 신청할 수 있습니다. 임차인이 비용을 전부 부담하겠다고 해도 집주인이 서류를 주지 않으면 신청 자체가 성립하지 않아요.
법제처 찾기쉬운 생활법령정보의 전세권 설정등기 항목에 나온 요건입니다. 계약을 마친 뒤에 통보하듯 꺼내면 거절당하기 쉬우니, 계약 전에 이야기를 끝내 두는 편이 낫습니다.
· 계약 전에 임대인 동의 여부를 확인합니다
· 등기부에서 선순위 근저당 금액을 함께 봅니다
· 비용 부담 주체를 계약서에 적어 둡니다
5. 자주 묻는 질문 3가지
Q. 이사 나가면 전세권은 자동으로 사라지나요?
A. 아닙니다. 전세권말소 등기를 따로 신청해야 해요. 말소는 설정과 달리 정액이라 등록면허세가 지방교육세 포함 7,200원, 등기수수료가 3,000원입니다.
Q. 보증금이 적어도 하는 게 좋을까요?
A. 비용이 보증금에 비례하니 부담 자체는 작아집니다. 다만 선순위 근저당이 없는 집이라면 확정일자만으로도 우선변제 순위는 잡힙니다.
Q. 법무사 없이 직접 할 수 있나요?
A. 서류를 갖춰 등기소에 직접 신청할 수 있습니다. 다만 세금은 신청 방식과 상관없이 같은 금액이라, 아끼는 건 법무사 보수뿐이에요.
6. 전세권설정 여부, 이 2가지로 정하면 됩니다
선순위 근저당이 많거나, 보증금이 내 재산에서 차지하는 비중이 큰 집이라면 수십만원을 들일 값어치가 있습니다.
반대로 등기부가 깨끗하고 집주인 쪽에 특별한 신호가 없다면, 전입신고와 확정일자로 가고 그 돈은 남기는 쪽이 낫습니다.
✅ 계약 전 체크리스트
· [ ] 등기부등본에서 선순위 근저당 금액 확인
· [ ] 임대인에게 동의 여부를 계약 전에 질문
· [ ] 내 보증금 기준으로 등록면허세 계산해 보기
· [ ] 나갈 때 드는 말소 비용까지 합산
전세권설정 비용은 결국 ‘소송 없이 회수할 권리를 얼마에 살 것인가’의 문제입니다.
오늘 계약서를 앞에 두고 있다면 등기부 선순위부터 확인해 보세요. 기준은 2026년 9월.
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※ 이 글은 정보 제공 목적이며, 법률 자문이나 투자 판단을 권유하는 글이 아닙니다. 최종 결정은 본인 상황에 맞춰 하셔야 합니다.
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참고 자료
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제28조(세율) (2026-09-18)
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산등기 – 전세권 설정등기 제출서류 (2026-09-18)
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산등기 – 전세권 말소등기 제출서류 (2026-09-18)
- 아시아경제 — [류태민의 부동산 A to Z] 확정일자 vs 전세권설정 등기, 뭐가 다를까? (2022-10-20)
- 여성신문 — 전세금 지키려 전세권 등기↑… "설정‧해지 시 비용‧선순위 권리 살펴야" (2026-09-18)
